关于开征物业税的前瞻性建议
发布日期：2012-02-16 点击数：3386
烟台大学法学院教授、九三学社社员樊静说：
从我国目前实际看，房地产问题在经济层面成为诱发经济危机的“地上悬河”，在保有阶段征收的物业税是对市场内部运行规则的改变，有利于降低房产的预期收益率，通过市场的作用以更低的对称信息获取成本来影响理性经济人的行为以达到调控目的。物业税不仅可以限制市场主体的过度投机和政府的短期行为以保证房地产市场的安全，该制度还可以进一步完善地方税权，规范我国财政体制。物业税的开征将在中央与地方各级政府现有事权分配格局下，替代非常规化、非制度性的财政转移支付手段，成为地方财政主体税种，这也是其他国家通行的做法。物业税的开征将成为地方政府的支柱税源，可以为政府进行增值税扩围兼并营业税扫清障碍，实现对经济结构的优化调整。
虽然物业税制度在国际上已经成为成熟的财产税种，但是对于我国来说仍然是个新生事物。为了使我国房地产市场长治久安，尽快建立符合我国国情的物业税制度已经势在必行。
1.物业税的征收对象
物业税的征收对象应当采用英美国家的房屋、土地以及仓库、地下室、电梯、中央空调、烟囱等能增加物业使用价值的附属物一体模式，这样不仅仅简化了程序节约了成本，而且可以使得本来就密不可分的房产与地产价值得到正确客观的评价，分开征收会造成评估上的困难。征收对象在具体范围上又可以作出以下分类，首先应当包括写字楼、大卖场、商业街等商业地产。投资性的商业地产不同于以生活生存为目的之消费型住宅，其主要功能是生产运营并创造价值，物业税的征收会及时打中现在“商改住”之跨界房的七寸，保证城市总体规划的合理性。其次应当包括城市、县城、建制镇、工矿区的住宅物业。再次征收对象应包括通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的四荒地，因为其具有明显的经营性，而不属于肩负着生存保障功能的承包经营土地。
2.物业税的计税标准：按照租金和不动产评估值混合模式征收。按租金来作为限权房的税基，按评估值作为普通商品房的税基，既考虑到我国的现实国情又可以借助市场的公平价格机制来实现最大限度的公平。
出于便于征收和分享物业增值收益的目的，应采用统一税率。物业税的税率确定应当符合以下要求：第一，不能过高，否则会加剧民众负担，藏富于国不利于经济结构转型。第二，税率不能高度统一，因为各地经济发展水平、吸引人才聚集的能力和物业价格偏离合理水平的幅度迥异，所以应当按照一、二、三线城市房价划分若干分区，采用累进税率。第三，税率不能固定不变，应和CPI、PPI、GDP等统计局公布的年度指标增减挂钩，充分发挥物业税对宏观经济的调整功能。根据以上标准，物业税税率=(地方支出一非财产税收入)／可征税的物业的估价。
应遵循物业税法定原则的精髓之义：加重纳税义务人的负担必须经过其同意，各地市级人民代表大会有权决定物业税的开征。
物业税的归属应界定为中央和地方的共享税，但是物业税应主要作为地方的税源，地方占75%。中央政府建立比较完善的转移支付制度，以弥补物业税所带来的地方之间财政能力的悬殊。
鉴于物业税调整税制结构等众多功能，物业税应当采用混合模式，应有半数以上的预算采用专款专用的模式，采用非法人基金会的方式运作，由财政、税务和城乡住房保障部门共同组成管理委员会，负责协调和决策基金的预算、运作经营和决算工作，使得这笔用于保障房建设的资金保值增值。余下的半数资金纳入一般预算，由人大进行预算。此外，对于持有多套房产的权利人在缴纳多套不动产物业税之后，1年之内减持的，可以看做是财产权利人尽到了合理使用公共资源的义务，是向社会整体利益的让步，因此义务人可以获得一定比例的返还税款。