九三学社泰安市委员会说：

近年来，物业管理行业为业主提供了安全、舒适的生活环境，随着日新月异的城市变化，公园式小区的不断落座，与之引生的物业管理问题也接踵而来。如社区供电、供暖不及时，停车位不足，房屋漏雨维修跟不上，违章乱搭乱建等现象时有发生，诸如此类问题的发生，让我们越来越呼唤规范的物业管理。

目前的物业管理行业不够规范，物业管理水平参差不齐，且仍有很多的社区还没有实行物业管理，对物业管理的需求和覆盖面的不断扩大，使这个行业许多深层次问题和矛盾随之暴露出来，与市民的期望还有很大的差距。主要表现在以下几个方面：

1、物业管理公司成立、接管混乱。《物业管理条例》规定住宅小区入住率达到50%时，即应召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。而目前普遍存在着多数小区并未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，开发商就自行成立或选择物业公司接管小区物业管理的。这就形成了开发商与物业管理公司之间的“父子”、“兄弟”关系，有的甚至是“一套班子两张皮”，这种建管不分的体制造成了很多应由开发商解决的矛盾和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷、不切实际的承诺等，推给了所属的物业管理部门。物业管理部门变成了开发商的挡箭牌，为房地产开发公司做掩护或者辩解，不能从实质上帮助解决小区居民的问题。而当开发商撤离时，有的物业管理公司没有与开发商认真办理物业的接管验收手续，造成建管脱节，代人受过；有的物业管理公司“名存实亡”，小区物业无人管理，社区环境“脏、乱、差”，严重影响了居民的正常生活。

2、物业管理公司管理权限不清晰。物业管理涉及开发商、业主、业主委员会、居委会、派出所以及城市管理的方方面面，他们之间的诸多权力义务关系不清给物业管理造成困难。例如：房屋开发商在物业管理上应承担怎样的责任，在法律上尚无十分明确的规定，一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来较多问题，就给物业管理造成了先天不足。再如；小区内的哪些部位、设施、属于业主共用，哪些维护养护费应由业主共同承担，还没有明确界定；物业管理企业与居委会、街道办事处、派出所及相关行政部门在社会管理职能上的关系没有理顺等。

3、物业管理公司管理服务不规范。物业管理公司管理缺乏规范的行业服务标准，部分物业管理公司认识不到位，认为自己是管理人员，错误地将自己凌驾于小区业主之上，忽视业主的权益。如不能严格履行合同，服务不规范，小区环境脏乱差，治安秩序差，无人管理；上门服务不及时等。物业管理人员素质参差不齐，部分服务质量和服务态度差，处理问题和解决矛盾的方式简单生硬等。物业部门管理不规范的行为导致了业主对物业管理工作的不支持、不配合，对物业管理公司不满，激化了相互之间的矛盾。

 4、物业管理公司经营生存困难。一方面由于住宅小区的居民来自各阶层，其素质也参差不齐，对物业管理的认识也不统一，在行为习惯、消费观念、素质培养上有一个艰难的转变过程。有的业主认为交了物业管理费，小区的大小事情物业管理企业就应全包，而一旦物业管理公司不能解决或者解决的业主不满意，业主就不缴费，导致恶性循环，从一定程度上也给物业管理公司经营造成了很大困难。另一方面物业管理收费同城不同价，收费没有具体的标准，少服务，多收费，乱收费的现象时有发生；收费使用透明度不高，加重了物业管理收费难。为此，提出如下建议：

1、建立并完善业主自治机构，创建规范、文明、和谐小区。按照相关法律法规成立小区业委会，使业委会落到实处，让广大居民尽早行使自己的合法权力，使正当权益得到维护，从而建立业委会与物业管理企业相互制约、相辅相成的鱼水关系。逐步探索出科学的管理模式，使社区小社会承担起大服务。

2、加强物业管理，引进物业服务公司进驻小区竞争机制。针对当前物业管理行业特点，应加强对物业管理企业的管理与监督，严格实行准入许可制度，提高物业公司准入门槛。检查物业服务管理企业是否具备资质、是否同业主委员会签订委托管理合同，及时清理整顿管理水平低、服务不规范，社会形象差的企业，有助于防范企业经营风险。

3、推进房屋开发商与物业管理企业分业经营。推行招投标选聘物业管理企业，对新建小区进行前期物业管理。从体制上理顺建设与管理的关系，采取有效措施促使房地产开发和物业管理分业经营，规范各自的行为，减少开发商、业主及物业管理企业三者之间的矛盾和前期遗留的诸多问题，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场。

4、建立分档管理、优质优价的物业服务收费机制。物业管理要从满足不同层次的市场出发，把握好服务定位，针对不同主体提供不同档次的服务。同时有关部门要根据各小区物业管理的实际和广大群众的基础要求和承受能力，确定各社区物业服务的等级、服务标准和合理的收费价格，提供质价相符的服务。对小区的收费依据和小区管理费用收入支出明细账目要及时公开，有关部门要进行检查，并接受社会的广泛监督。

5、培养专业的物业管理人才，更优质地服务社会。针对物业管理人才缺乏的实际情况，可以在高校、职工技校等设置物业管理专业，培养一支较高素质的本地物业管理人员，解决物业管理人才问题。